MBS(주택저당증권)이란?

MBS(주택저당증권)이란?

 

MBS의 정의

 

경제 뉴스에서 MBS라고 하는 것을 들어본 적이 있나요? MBS는 Mortgage-Backed Securities의 준말로 자산유동화증권(ABS)의 일종으로써 모기지(또는 주택담보대출)를 기초자산으로 발행되는 증권입니다. 모기지(mortgage)란 '주택저당채권'으로 주택을 저당잡아 그 담보로 돈을 빌려주는 것을 말합니다. 돈을 빌려주면 채권이 발행되겠죠. 바로 이 모기지를 기초자산으로 해서 발행한 증권이 바로 MBS(주택저당증권)가 되는 것입니다. 

 

Jessica Bryant  님의 사진, 출처:  Pexels

 

 

MBS(주택저당증권) 발행 이유

 

그렇다면 왜 굳이 MBS(주택저당증권)를 발행하는 걸까요? 채권자는 채무자들로부터 장기간에 걸쳐 상환받을 대출금을 한 번에 회수하고 싶습니다. 그래서 발행한 모기지(주택저당채권)를 유동화중개회사(SPC; Special Purpose Company)라는 곳에 판매하게 됩니다. SPC가 모기지를 담보로 발행하는 파생상품이 바로 ‘모기지 담보부증권’ MBS인 것입니다. 이런 식으로 발행하는 것을 자산유동화(ABS; Asset-Backed Securities)라고 합니다.

 

MBS를 발행해 모기지를 유동화하면 기초자산이 되는 모기지론의 원리금이나 이자수익을 가지고 MBS의 투자자에게 배당금을 지급하게 되므로 모기지론에서 발생하는 이자수익은 줄어들게 되지만, 1) 은행은 매각대금으로 모기지를 추가로 취급할 수 있는 여력이 생기게 됩니다. 또한 위험자산이 줄어들기 때문에 은행의 건전성을 가늠하는 2) 은행의 BIS비율(자기자본비율; 총 자본대비 위험자산의 비율)이 올라가는 긍정적인 효과를 기대해 볼 수 있습니다.

 

우리나라에서는 은행이 모기지론을 취급하고, *주로 한국주택금융공사(SPC)가 MBS를 발행해 자본시장에 매각하고 있습니다. 중앙은행인 한국은행이 MBS를 사고 금융사들은 MBS(주택저당증권)를 판 돈을 다시 대출해줄 수 있게 됩니다. 이러면 3) 경기부양 효과도 볼 수 있겠죠.

 

* 주택저당채권을 가지고 있는 일부 금융기관도 유동화전문회사(SPC; Special Purpose Company)를 설립하여 발행

자산유동화는 특수목적기구(special purpose vehicle)가 자산보유자로부터 자산을 양도·신탁 받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고 해당 유동화자산의 관리·운용·처분에 의한 수익이나 차입금으로 유동화증권의 원리금 또는 배당금을 지급하는 일련의 행위를 말합니다.

 

 

Binyamin Mellish  님의 사진, 출처:  Pexels

 

 

MBS시장의 구성

 

1차 시장: 모기지 대출(주택담보대출)이 이루어지는 시장
2차시장: 주택저당채권을 유동화(MBS발행)하는 시장
자본시장: MBS를 유통하는 시장

 

MBS시장은 1차 시장, 2차 시장 및 자본시장으로 구성됩니다.  MBS(주택저당증권)은 원래 미국에서 제2차 세계대전 이후 참전한 군인들의 주거 안정을 위해 도입된 제도입니다. 우리나라에서는 IMF 외환위기 이후 본격적으로 취급되기 시작했습니다. 

 

 

MBS(주택저당증권)의 위험요소

 

MBS 일반 채권과는 다른 특징을 보유하고 있는데, 원리금 상환이 발행자의 신용에 기초하는 일반 채권과 달리 기초자산인 모기지의 현금 흐름에 의존하게 된다는 부분입니다. 일반적으로 돈을 빌려주면 돈을 빌려간 사람의 신용에 따라 돈을 못받을 리스크(원리금 상환 위험)가 있죠. MBS는 모기지채권을 SPC에 이전하고 SPC가 발행하는 것이기 때문에 이런 리스크가 없습니다. 다만 독특하게도 조기상환위험(prepayment risk)이 존재합니다. 

 

시장금리가 하락하는 경우에는 기존에 주택을 담보로 돈을 빌린 차입자가 이자비용 절감을 위해 처음에 받은 주택저당대출을 미리 상환하고 금리가 더 낮은 모기지론으로 대출을 갈아타게 되는데, 이럴 경우 기존의 모기지 대출을 기초자산으로 하고 있는 MBS도 조기에 상환이 이루어지게 됩니다. MBS 투자자 입장에서는 기존에 예상했던 만기가 예상보다 줄어들어 문제가 되겠죠. 이전 MBS 만기를 기준으로 자산을 구성해뒀는데 이를 위해 또 다른 조치를 취해야 할 것입니다.